房地产行业涉及的主要税种

房地产行业的涉税环节主要分为以下六个阶段：

（一）前期准备阶段

税种：契税

纳税对象：转移不动产权属（土地）

计税依据：土地成本+城建费

税率(额) /征收率：3%-5%

纳税时间：发生不动产权属转移的当天

（二）建设施工阶段

税种：城镇土地使用税

纳税对象：城镇土地

计税依据：实际占用的土地面积

税率(额) /征收率：0.6～30元

纳税时间：实际占用土地的次月起

（三）预售阶段

税种：增值税

纳税对象：预收款

计税依据：销售预收款及与销售有关的款项 (如：定金、订金、VIP卡，看房费等)

税率(额) /征收率：3%

纳税时间：取得预收款的次月

（四）确认收入阶段

税种：增值税（一般计税）

纳税对象：房产

计税依据：全部价款和价外费用，减去向政府部门支付的土地使用权价款和在取得土地使用权时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用的余额计算销售额。

税率(额) /征收率：9%

纳税时间：确认销售收入的次月

（五）自持阶段

税种：房产税

纳税对象：房产

计税依据：房产余值（自营）；房产租金收入（出租）

税率(额) /征收率：房产余值的1.2%，租金收入的12%

纳税时间：房产投入使用的次月起

出租也需缴纳增值税。

（六）预缴、清算阶段

税种：企业所得税

纳税对象：生产经营所得和其他所得

计税依据：应纳税所得额

税率(额) /征收率：25%

纳税时间：分月或分季预缴，年度汇算清缴。

税种：土地增值税

纳税对象：转让房地产

计税依据：转让房地产取得的增值额

税率(额) /征收率：30%～60%

纳税时间：未达到清算条件前预缴，符合清算条件的，进行土地增税清算。

房地产企业除了缴纳增值税、土地增值税、企业所得税、个人所得税外，还要缴纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，即以增值税为计税依据，依所在地区分别适用7%(城区)、5%(县城、镇)、1%(城区或者镇以外的地区)的税率缴纳城市维护建设税，依照3%的比率缴纳教育费附加，依照2%的比率缴纳地方教育附加。

城镇土地使用税按年计算，分期向土地所在地主管税务机关缴纳。《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第二条第三款规定，出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

土地增值税采用四级超率累进税率(见表1-2),计算公式为：应纳土地增值税额=增值额×适用税率一扣除项目金额×速算扣除系数其中，增值额=转让房地产总收入一扣除项目金额

土地增值税计算表

级次	增值额占扣除项目金额的比例	税率	速算扣除数
1	50%以下部分	30%	0
2	超过50%,未超过100%部分	40%	5%
3	超过100%,未超过200%部分	50%	15%
4	超过200%部分	60%	35%